La loi de finance 2009 a instaurée une nouvelle loi de défiscalisation : Le dispositif « Scellier Carrez » . Cette loi applicable depuis le 1 janvier 2009 permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en invertissant dans un logement neuf (appartement ou maison) destiné à la location.

Les anciens dispositifs d’investissements dans la pierre : Loi Robien et loi Borloo procuraient une déduction d’impôt grâce à leurs systèmes d’amortissements. Le problème résidait dans le fait qu’une déduction d’impôt est proportionnelle à la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur. Les foyers les plus imposés demeuraient alors les grands gagnants des dispositifs Borloo et Robien.

A contrario, le dispositif de défiscalisation « Scellier Carrez » permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans la pierre, la tranche d‘imposition n‘intervient donc en rien. En effet, en achetant un appartement neuf ou une maison neuve destiné à la location, l’investisseur va réduire son impôt de 25% de la valeur de son achat sur 9 ans pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 et de 20% pour les acquisitions réalisées en 2011 et 2012.

- Bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 37% de la valeur d’achat du bien répartit sur 15 ans (jusqu‘à 8 333 € de réduction de votre impôt par an).
- Achetez un bien financé en grande partie par les loyers garantis et la réduction d’impôt réalisée.
- Constituez vous un patrimoine immobilier de qualité avec un effort d’épargne très limité.

Avec les dispositifs « Scellier Carrez » et « Scellier Social », votre bien est en grande partie financé par les loyers encaissés et l’économie d’impôt réalisée.

Exemple: Pour l’acquisition d’un bien d’une valeur de 150 000 €, vous réalisez une économie d’impôt de 55 500 € sur 15 ans, soit 37% de l‘acquisition.

 

Simulation réalisée sur 15 ans. Exemple réalisé pour l’acquisition d’un T2 sur Lyon au tarif de 150 000 € et loué 565 €.
Frais de notaire, taxes foncières et charges de copropriété à la charges du propriétaire pris en compte.Revalorisation 2%

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € et d’un investissement par foyer fiscal et par an. Le taux de réduction d’impôt dépend de la date d’acquisition du logement, c’est-à-dire de la date de signature de l’acte authentique chez le notaire. Cette réduction est de 25% de la valeur de l’acquisition pour un achat réalisé en 2009 - 2010 et de 20% de pour une acquisition réalisée en 2011 - 2012.

Jusqu’à 8 333 € d’économie par an:

Cette réduction s’étale à part égale sur 9 ans, ce qui représente une réduction maximale pouvant atteindre 8 333 € par an. Au cas où cette réduction s’avère supérieure à votre revenu imposable, l’excédent peut être imputé sur votre impôt sur le revenu dû au titre des six années suivantes. Enfin, vous pouvez bénéficier d’une réduction supplémentaire sur votre impôt jusqu'à 15 ans si la location respecte les conditions applicables au dispositif Borloo, c’est le dispositif « Scellier Social ».

La Loi offre la possibilité de proroger la location et la réduction d’impôt au-delà de la période de neuf ans, par période de trois ans, pendant au plus six années supplémentaires. Ce dispositif est appelé dispositif « Scellier Social ». Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient ou d’acquisition du logement. La réduction d’impôt sur 15 ans est donc de 37% (25% + 12%) pour les acquisition réalisées en 2009 - 2010 et de 32% (20% + 12 %) pour les acquisitions réalisées en 2011 - 2012.
A cet égard, il importe de préciser que le contribuable doit se placer dans le cadre de le régime « Scellier Social » dès la signature du premier bail en appliquant dés la première location les plafonds de loyers et de ressources du dispositif « Borloo populaire ».

Sont éligibles à ce nouvel avantage fiscal les logements neufs acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et destinés à la location pour une période d’au moins 9 ans. Ensuite, l’achèvement de ses logements doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la 2e année qui suit celle de la demande de permis de construire. Les logements éligibles doivent, par ailleurs, se situer en zones 1, 2 et 3, qui aux termes de l’arrêté du 30 décembre 2008, correspondent respectivement aux zones A, B1 et B2 retenues pour l’application des amortissements « Robien - Borloo ».

Les conditions de location des biens sous les dispositifs « Scellier Carrez » et « Scellier Social » :

Vous trouverez ci-après les plafonds de loyers actualisés au 1er janvier 2009 applicables pour les baux conclus dans le cadre de la réduction d’impôt « Scellier-Carrez » et les plafonds de loyers et de ressources dans le cadre de la réduction d’impôt « Scellier Social ».

	Zone 1 - Zone A	Zone 2 - Zone B1	Zone 3 - Zone B2
Réduction d’impôts en faveur de l’investissement local dite dispositif « Scellier Carrez »	21.65 €	15.05 €	12.31 €
Réduction d’impôts en faveur de l’investissement local dite dispositif « Scellier Social»	17.32 €	12.04 €	9.85 €

 

	Zone 1 - Zone A	Zone 2 - Zone B1	Zone 3 - Zone B2
Personne seule	43 753 €	32 499 €	29 791 €
Couple	65 389 €	47 425 €	43 749 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	78 602 €	57 135 €	52 374 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	94 153 €	69 146 €	63 384 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	111 459 €	81 156 €	74 394 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	125 421 €	91 544 €	83 916 €
Majoration par personne à partir de la cinquième	+ 13 979 €	+ 10 398 €	+ 9 531 €

    * zone A (Paris et seconde couronne, Côte d’azur et Genevois français),
    * zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants et certaines communes jugées couteuses),
    * zone B2 (villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières).

Rappelons que comme pour le dispositif Robien, il est possible de louer son bien, sous le dispositif « Scellier Carrez », à un ascendant ou un descendant à condition que celui-ci ne soit pas membre du même foyer fiscal que l’investisseur.

A contrario et comme pour le dispositif Borloo, il est formellement interdit de louer son bien à un ascendant ou un descendant sous le dispositif « Scellier Social ».

S’agissant de l’acquisition d’un logement en indivision ou en SCI, la Loi précise que  le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

 

   
 

La loi de finance 2009 a modifiée le dispositif d’investissement immobilier nommé Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) . Le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) version 2009 permet de cumuler une récupération de la TVA (soit 19,6% du prix de vente) et une réduction d’impôt de 25% de la valeur de l’investissement répartit sur 9 ans. De plus, les revenus générés par l’investissement sont nets d’impôts pendant de nombreuses année. En effet, chaque année, l'investisseur, pourra déduire de ses revenus locatifs les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, la taxe foncière, mais également un amortissement de l’investissement répartis généralement entre 5 et 7 ans pour le mobilier et entre 20 et 30 ans pour les murs. Ces déductions vont annuler les revenus et donc réduire à 0 euro les impôts à payer sur les loyers perçus. - Constitution de revenus défiscalisés - Réduction de son impôt - Récupération de la TVA sur l’investissement - Déduction des charges locatives - Amortissement du mobilier et des murs - Constitution de revenus défiscalisés dans le but préparer sa retraite - Réduction de son impôt - Constitution d’un patrimoine immobilier de qualité - Protection de sa famille - Investissement sans apport - Effort d’épargne minime Avec le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) version 2009, votre bien est en grande partie financé par la récupération de la TVA, les loyers encaissés et l’économie d’impôt réalisée. Exemple: Pour l’acquisition d’un bien d’une valeur de 99 000 € TTC, vous récupérer 16 224 € au TITRE de la récupération de TVA et vous réalisez une économie d’impôt de 20 694 € sur 9 ans, soit 25% de l‘acquisition HT. Simulation réalisée sur 15 ans. Exemple réalisé pour l’acquisition d’un T2 sur Lyon au tarif de 99 000 € TTC et loué 345 €. Frais de notaire, taxes foncières et charges de copropriété à la charges du propriétaire pris en compte. Revalorisation 2% Le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) version 2009 est soumis au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). La récupération de TVA est de 19.60% du prix de revient HT du bien, soit 16.39% de la valeur TTC de l’investissement. La réduction d’impôt est de 20% ou de 25% du prix de revient HT du logement dans la limite de 300 000 € par foyer fiscal. Le taux de réduction d’impôt dépend de la date d’acquisition du logement, c’est-à-dire de la date de signature de l’acte authentique chez le notaire. Cette réduction est de 25% de la valeur de l’acquisition pour un achat réalisé en 2009 - 2010 et de 20% de pour une acquisition réalisée en 2011 - 2012. Contrairement au dispositif « Scellier Carrez » ou « Scellier Social », il est possible de cumuler plusieurs acquisition la même année dans la limite de 300 000 €. Un investisseur peut cumuler, la même année, un ou plusieurs investissements sous le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) version 2009 et un investissement sous le dispositif « Scellier Carrez » ou « Scellier Social ». Cette réduction s’étale à part égale sur 9 ans, ce qui représente une réduction maximale pouvant atteindre 8 333 € par an. Au cas où cette réduction s’avère supérieure à votre revenu imposable, l’excédent peut être imputé sur votre impôt sur le revenu dû au TITRE des six années suivantes. La loi LMNP 2009 permet de répondre à un déséquilibre entre l’offre et la demande locative dans les résidence meublée de types service, hôtelière ou de tourisme comme les résidences étudiantes ou les EHPAD : Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. En effet : * comme la plupart des pays d’Europe, la France est particulièrement touchée par le vieillissement de sa population : on estime à environ 800 000 le nombre de personnes âgées dépendantes aujourd’hui, chiffre qui devrait presque doubler d’ici 2040, * beaucoup de régions française souffre d‘un déficit de logement pour les étudiants, * enfin les secteurs hôteliers touristique ou para-hôtelier tourisme affaire sont en pleine expansion. Parmi les biens adaptés au LMNP 2009, on trouve * les chambres meublée (qui peuvent être une partie de la résidence principale du loueur), * les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services (étudiantes, affaires ou EHPAD). * les chambres d’hôtes et gîtes ruraux, * les locations saisonnières. Sont considérés comme meublés et peuvent donc être éligibles au dispositif Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) version 2009, les logements offrant un mobilier permettant l’habitabilité du locataire avec ses seuls effets personnels. L’acquéreur s’engage, pour au moins 9 ans, en signant un bail commercial (défini à l’article L145-1 du Code du Commerce) avec un Gestionnaire qui s’engage à fournir aux locataires au moins 3 des 4 services suivants : * Accueil et réception * Petit-déjeuner * Ménage quotidien * Blanchisserie L’acquéreur s’engage par bail commercial sur une durée minimum de 9 ans. Il est donc impossible de louer son bien à un ascendant ou à un descendant pendant cette période. Achat en indivision ou en SCI d’un logement destiné à la location sous le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) version 2009 : S’agissant de l’acquisition d’un logement en indivision ou en SCI, la Loi précise que le contribuable bénéficie de la récupération de TVA et de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. Pour entrer dans le dispositif loueur en Meublé Professionnel (LMP), il faut désormais remplir deux conditions cumulatives : dégager 23 000 euros de recettes et tirer de cette activité au moins 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Comme pour le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) version 2009, la location en meublé professionnelle (LMP) est un dispositif fiscal permettant , dans les mêmes conditions, de se constituer un patrimoine immobilier de qualité dans des conditions financières et fiscales avantageuses. Une fois les logements entièrement amortis, l‘imposition des loyers LMP est faibles. Ce dispositif est donc particulièrement recommandé pour ceux qui souhaite se créer à terme une rente peu fiscalisée pour la retraite par exemple. * Récupération de la TVA sur le montant de son investissement * Amortissement de l'investissement qui permet de se créer des revenus défiscalisés * Economies d'impôt sur le revenu net global généré par les déficits d'exploitation * Exonération de plus-value au-delà de 5 ans (pour un revenu inférieur à 250 000 euros) * Exonération d'ISF pour les loueurs retirant plus de 50% de leurs revenus professionnels de cette activité. Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Grace au dispositif Loueur Meublé Professionnel (LMP), ces loyers sont défiscalisés sur de nombreuses années. Les premières années, cette défiscalisation est obtenue grâce aux possibilités élargies de déduction de charges (frais d’acquisition, de constitution de société…). Vous générez ainsi un déficit foncier imputable sur vos autres revenus sans limite. Passé la période de déficit, vos recettes sont imposées sous le régime des micro-entreprises si elle n’excédent pas 32 000 € ou un régime réel simplifié au-delà.

La loi de finance 2009 a profondément modifié les principes de fonctionnement et de défiscalisation de la loi Malraux:

Cette loi permet une très forte défiscalisation sur une période de 2 ou 3 ans en général.   Les travaux de restaurations réalisés donnent droit à une réduction d’impôt de 30% (zone ZPPAUP) ou 40% (secteur sauvegardé) avec un plafond annuel pris en compte de 100.000 €, soit 30.000 € ou 40.000 € maximum de réduction d’impôt par an.

L’investisseur acquiert un bien d’habitation ou professionnel à réhabilité dans une Zone de Protection du Patrimoine Architecturale Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou un Périmètre de Restauration Immobilière (PRI) ou encore dans un programme immobilier déclaré d’intérêt public. Tous les travaux de réhabilitation sont alors soumis à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

La diminution d’impôt liée à un investissement Malraux est double, en effet  le dispositif Malraux permet de cumuler une déduction des intérêts d’emprunt et des autres charges locatives sur ces revenus fonciers des 10 années suivantes et de réduire son impôt de :

- Périmètre de Restauration Immobilière (PRI) - 40% du montant des travaux réalisés dans la limite de 100 000 € par an et par foyer fiscal sur une période composée de l’année d’obtention du permis de construire et des 3 année suivante. Cette réduction d’impôt est donc limitée à 40 000€ par an sur une période maximum de 4 ans, soit 160 000 € au global.
- Zone de Protection du Patrimoine Architecturale Urbain et Paysager (ZPPAUP) - 30% du montant des travaux réalisés dans la limite de 100 000 € par an et par foyer fiscal sur une période composée de l’année d’obtention du permis de construire et des 3 année suivante. Cette réduction d’impôt est donc limitée à 30 000€ par an sur une période maximum de 4 ans, soit 120 000 € au global.

L’investisseur bailleur doit louer son bien acquis sous le dispositif Malraux dans l’année qui suit la fin des travaux et tenir un engagement de location de 9 ans minimum.

 

• En secteur libre, la réduction d'impôt est de 40% de la base (surface défiscalisable x 2 380 €), répartie à part égale sur 5 ans, soit 8% par an.
• En secteur intermédiaire, la réduction d'impôt est de 50% répartie à part égale sur 5 ans, soit 10% par an. Une majoration supplémentaire de 4% est accordée pour les logements alimentés à partir de l'énergie solaire.

• Lieu de location

 

Composition du foyer locataire	Localisation: DOM et Mayotte	Localisation: Polynésie française, Nouvelle Calédonie, Wallis et Futuna, Terres australes et antarctiques françaises, Saint-Pierre-et-Miquelon
Personne seule	27 781 €	26 962 €
Couple	51 383 €	49 867 €
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge	54 355 €	52 751 €
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge	57 327 €	55 636 €
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge	61 300 €	59 489 €
Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge	65 271 €	63 344 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+ 4 169 €	+ 4 045 €

      

DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte	Polynésie française, Nouvelle Calédonie, Wallis et Futuna, terres australes et antarctiques françaises, Saint-Pierre-et-Miquelon
145 €	184 €

 

Le logement doit être situé dans une résidence de tourisme classée en zone rurale. L’avantage fiscal consiste en une réduction d’impôt égale à 25% du prix de revient HT de l’investissement plafonné à 100 000 € pour un couple marié et à 50 000 € dans les autres cas. L’acquéreur du logement étant lié aux gestionnaires par bail commercial, il peut donc récupérer le montant de la TVA afférente à son investissement. La réduction d’impôt est répartie sur une durée de 6 ans à partir de l’année de l’acquisition. La réduction d’impôt est plafonnée à 25 000 € pour un couple marié et à 12 500 € dans les autres cas. Pour une acquisition de 120 000 € TTC, la réduction d’impôt est calculée sur la base du montant HT de l00 000 €. Pour un couple marié la réduction est égale à : 100 000 € x 25% = 25 000 € réparti sur 6 ans ce qui donne 6250 € par an. Dans les autres cas, la réduction est égale à : 100 000 € x 25% = 25 000 € plafonné à 12 500 € réparti sur 6 ans, ce qui donne : 3 125 € par an. Le propriétaire doit louer le bien nu à une société d’exploitation pendant 9 ans à compter de la date d’achèvement des travaux. Le paiement d’une partie du loyer peut être opéré par compensation avec le prix de la prestation d’hébergement facturée par l’exploitant à la condition : Que le logement soit mis à la disposition du propriétaire pour une durée totale n’excédant pas huit semaines par an. Que le revenu brut foncier déclaré par la propriétaire corresponde au loyer annuel normalement dû par l’exploitant en l’absence de toute occupation par le propriétaire. Acquisition du logement achevé avant le 1er janvier 1989 et faisant l’objet de travaux de réhabilitation. L’avantage fiscal consiste en une réduction d’impôt égale à 20% du coût des travaux de reconstruction ou du prix de revient du logement majoré du coût des travaux de réhabilitation HT de l’investissement plafonné à 100 000 € pour un couple marié et à 50 000 € dans les autres cas. L’acquéreur du logement étant lié aux gestionnaires par bail commercial, il peut donc récupérer le montant de la TVA afférente à son investissement. La réduction d’impôt est étalée sur 6 ans à raison du 6ème du montant de l’avantage fiscal La réduction d’impôt est plafonnée à 20 000 € pour un couple marié et à 10 000 € dans les autres cas. Pour une acquisition de 20 000 € TTC et des travaux de 100 000 €, la réduction d’impôt est calculée sur la base du montant HT de l00 000 €. Pour un couple marié la réduction est égale à : 100 000 € x 20% = 20 000 € réparti sur 6 ans ce qui donne 3333 € par an. Dans les autres cas, la réduction est égale à : 100 000 € x 20% = 20 000 € plafonné à 10 000 € réparti sur 6 ans, ce qui donne : 1666 € par an. Le propriétaire doit louer le bien nu à une société d’exploitation pendant 9 ans à compter du mois qui suit la date d’achèvement. Le paiement d’une partie du loyer peut être opéré par compensation avec le prix de la prestation d’hébergement facturée par l’exploitant à la condition : Que le logement soit mis à la disposition du propriétaire pour une durée totale n’excédant pas huit semaines par an. Que le revenu brut foncier déclaré par le propriétaire correspond au loyer annuel normalement dû par l’exploitant en l’absence de toute occupation par le propriétaire.